Golden Visa en España: situación actual y qué significa para el mercado

La Golden Visa española — el permiso de residencia para inversores extranjeros que compran inmuebles por valor igual o superior a 500.000 € — ha sido uno de los motores de la demanda internacional en el segmento premium de Madrid durante la última década. Los cambios legislativos recientes han alterado el panorama. Esto es lo que necesitas saber si estás vendiendo.

Qué era la Golden Visa

Introducida en 2013 con la Ley 14/2013 de apoyo a emprendedores, la Golden Visa permitía a ciudadanos de fuera de la UE obtener un permiso de residencia en España mediante la compra de bienes inmuebles por un valor mínimo de 500.000 €.

El programa fue especialmente popular entre compradores de China, Rusia, Oriente Medio y Latinoamérica. Según datos del Ministerio de Inclusión, entre 2013 y 2023 se concedieron más de 14.000 visados de inversión, siendo la inversión inmobiliaria la vía mayoritaria.

Qué ha cambiado

El gobierno español ha anunciado la supresión de la Golden Visa por inversión inmobiliaria. La medida, integrada en el paquete de medidas de vivienda, busca reducir la presión sobre los precios en las zonas más demandadas.

Los puntos clave:

• Las Golden Visa concedidas antes de la supresión mantienen su validez y pueden renovarse
• Las solicitudes en curso siguen tramitándose según la normativa vigente al momento de la solicitud
• Otras vías de residencia por inversión (depósito bancario de 1M€, inversión en deuda pública de 2M€, proyecto empresarial) no se ven afectadas por este cambio
• La Ley Beckham (régimen fiscal especial para trabajadores desplazados) sigue vigente y no está afectada

Impacto real en el mercado premium de Madrid

El impacto de la supresión de la Golden Visa en el mercado premium de Madrid es más limitado de lo que los titulares sugieren. Las razones:

La mayoría de compradores internacionales en el segmento premium no compraban por la Golden Visa. Compraban por diversificación patrimonial, calidad de vida, seguridad jurídica o residencia fiscal. La Golden Visa era un beneficio añadido, no el motivador principal.

Los compradores que sí compraban específicamente por la Golden Visa se concentraban en el rango de 500.000-800.000 € — el mínimo necesario para obtener el visado. El mercado de propiedades por encima de 1.000.000 € se ve poco afectado.

Madrid no es Barcelona o la Costa del Sol. Las ciudades costeras y Barcelona concentraban un porcentaje mayor de compras vinculadas directamente a la Golden Visa. En Madrid, el comprador internacional premium tiene motivaciones más diversificadas.

La demanda latinoamericana — el segmento de mayor crecimiento en Madrid — tiene otras vías. Muchos compradores de México, Colombia o Venezuela obtienen residencia por otras vías (reagrupación familiar, emprendimiento, residencia no lucrativa) y la compra inmobiliaria es independiente del permiso.

Qué significa para propietarios que venden

Si estás vendiendo una propiedad de alto standing en Madrid:

No ajustes tu precio a la baja por este cambio. La demanda fundamental en zonas prime no depende de la Golden Visa. Los factores que hacen atractiva tu propiedad — ubicación, calidad, escasez de oferta — no han cambiado.

Sí ajusta tu estrategia de comunicación. Si tu asesor inmobiliario comercializaba la propiedad destacando la Golden Visa como argumento de venta, ese ángulo ya no aplica. Mejor enfocarse en los atractivos intrínsecos de la propiedad y de Madrid como ciudad.

Identifica a tus compradores potenciales. El comprador internacional que compra en Salamanca o Chamartín por encima de 1 millón de euros no necesitaba la Golden Visa — y va a seguir comprando. El que compraba justo por 500.000 € en zona menos prime puede redirigirse a otras ciudades europeas que mantengan programas similares (Portugal los eliminó, Grecia los mantiene).

Aprovecha la ventana. Si la supresión genera incertidumbre temporal en algunos segmentos, las propiedades premium bien posicionadas pueden beneficiarse: menos competencia por la atención de compradores cualificados que no dependían de este programa.

Alternativas para el comprador internacional

Los compradores extranjeros interesados en residir en España siguen teniendo opciones:

1. Residencia no lucrativa — para quienes tienen ingresos pasivos suficientes
2. Visa de emprendedor — para quienes inician un proyecto empresarial en España
3. Ley Beckham — régimen fiscal favorable para trabajadores desplazados (tipo fijo del 24% durante 6 años)
4. Residencia por reagrupación familiar — si hay familiares con residencia legal
5. Inversión en deuda pública (2M€) o depósito bancario (1M€) — mantienen la opción de residencia por inversión

Un asesor inmobiliario con experiencia en el mercado internacional puede coordinar con abogados de inmigración para orientar al comprador sobre la vía más adecuada a su perfil.

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