Cuánto cuesta vender un piso en Madrid: todos los gastos explicados
Plusvalía, IRPF, notaría, comisión inmobiliaria... Desglose completo de los gastos reales de vender una propiedad en Madrid con ejemplos concretos.
Antes de firmar nada, necesitas saber cuánto te va a costar vender. No el precio de venta — eso lo sabes. Lo que muchos propietarios no calculan es cuánto se queda por el camino entre impuestos, tasas y servicios.
Aquí va el desglose real.
Los gastos del vendedor en Madrid
Cuando vendes una propiedad en Madrid, estos son los conceptos que salen de tu bolsillo:
1. Plusvalía municipal
Es el impuesto que cobra el Ayuntamiento de Madrid sobre el incremento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. Se calcula sobre el valor catastral del suelo (no sobre el precio de venta), aplicando unos coeficientes que dependen de los años de tenencia.
Ejemplo: Para un piso en Salamanca con valor catastral del suelo de 200.000€ comprado hace 10 años, la plusvalía puede rondar los 8.000-15.000€.
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, si no hay ganancia real (vendes por menos de lo que compraste), no pagas plusvalía. Pero debes demostrarlo.
2. IRPF — Ganancia patrimonial
Este es normalmente el gasto más grande. Hacienda grava la diferencia entre el precio de compra (más gastos de adquisición) y el precio de venta (menos gastos de venta).
Los tipos impositivos en 2025:
- Hasta 6.000€ de ganancia: 19%
- De 6.000€ a 50.000€: 21%
- De 50.000€ a 200.000€: 23%
- De 200.000€ a 300.000€: 27%
- Más de 300.000€: 28%
Ejemplo: Compraste por 500.000€ y vendes por 800.000€. Ganancia neta (después de gastos): ~270.000€. IRPF aproximado: ~62.000€.
Exención por reinversión en vivienda habitual: Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el total en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia queda exenta. Esta es la exención más potente que existe y muchos propietarios no la aprovechan por desconocimiento.
Exención para mayores de 65 años: Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir.
3. Notaría
El vendedor paga la plusvalía de obra nueva (si aplica) y la cancelación de hipoteca (si tiene). Los gastos de la escritura de compraventa los paga normalmente el comprador.
Si cancelas hipoteca: entre 300€ y 800€ por los gastos notariales de cancelación.
4. Cancelación de hipoteca
Si tienes hipoteca pendiente, necesitas cancelarla. Hay dos costes:
- Certificado de deuda pendiente: lo emite el banco gratuitamente.
- Comisión por amortización anticipada: depende de tu contrato. Las hipotecas firmadas después de 2019 tienen un máximo legal del 0,15% los primeros 10 años (variable) o 2% los primeros 10 años (fija).
5. Comisión inmobiliaria
Si trabajas con una inmobiliaria, la comisión típica en Madrid oscila entre el 3% y el 5% + IVA sobre el precio de venta. En el segmento de alto standing, donde las operaciones requieren más especialización y recursos, la comisión se justifica por el valor que aporta: valoración precisa, red de compradores, gestión integral y negociación profesional.
6. Certificado energético
Obligatorio para vender. Cuesta entre 80€ y 150€ dependiendo del tamaño de la propiedad. Si no lo tienes, lo necesitas antes de anunciar la venta.
7. Cédula de habitabilidad / ITE
En Madrid, la cédula de habitabilidad no es obligatoria para la venta, pero sí se exige la ITE (Inspección Técnica de Edificios) para edificios de más de 30 años. Si el edificio no la tiene actualizada, puede ser un problema.
Ejemplo completo: piso en Chamberí
- Precio de compra (2015): 450.000€
- Precio de venta (2025): 680.000€
- Ganancia patrimonial: ~210.000€
| Concepto | Importe estimado |
|---|---|
| Plusvalía municipal | 9.500€ |
| IRPF (ganancia patrimonial) | 47.800€ |
| Cancelación hipoteca (notaría) | 500€ |
| Amortización anticipada hipoteca | 300€ |
| Certificado energético | 120€ |
| Comisión inmobiliaria (4% + IVA) | 32.912€ |
| Total gastos | ~91.132€ |
| Neto para el propietario | ~588.868€ |
El propietario se lleva el 86,6% del precio de venta. Esa es la realidad.
Lo que puedes hacer para reducir gastos
- Aprovecha la exención por reinversión si vas a comprar otra vivienda habitual.
- Suma todos los gastos de adquisición al precio de compra (notaría, registro, IVA/ITP, reforma con facturas) — esto reduce la base imponible del IRPF.
- Negocia la comisión de amortización con tu banco si vas a cancelar hipoteca.
- Planifica la venta fiscalmente con un asesor antes de firmar — no después.
Calcula tus gastos exactos
Hemos creado una calculadora que te permite simular todos los gastos de venta para tu caso concreto. Introduces precio de compra, precio de venta y año de adquisición, y te muestra el desglose completo con el neto que te llevarías.
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